Met onze handige berekentools krijg je snel inzicht in de mogelijkheden, afgestemd op jouw persoonlijke situatie.
Je hypotheek oversluiten, of soms ook omzetten of overstappen genoemd, houdt in dat je het lopend rentecontract openbreekt en een nieuw rentecontract afsluit. Vaak is er sprake van een boeterente die betaald moet worden omdat je je contract voortijdig beëindigt.
Vervolgens ben je vrij om je hypotheek over te sluiten tegen de actuele, vaak veel lagere rente, wat in de meeste gevallen ook resulteert in lagere maandlasten. Dit kan bij je huidige hypotheekverstrekker, maar je kunt er ook voor kiezen om over te sluiten naar een andere hypotheekverstrekker als deze bijvoorbeeld een scherpere rente of betere voorwaarden biedt. Als het rentecontract op een natuurlijke wijze ten einde loopt is er géén sprake van een boeterente en kun je dus op dat moment een nieuwe rentevast periode kiezen bij je huidige óf andere hypotheekverstrekker.
Nu dat de hypotheekrente zo laag staat, heb je het vast voorbij horen komen: je hypotheek oversluiten. Wisselen van de ene hypotheek naar de andere klinkt misschien als veel werk (dit is het overigens niet, maar daar gaan we verder in dit artikel op in). Dus waarom zou je je hypotheek oversluiten? Hier kunnen meerdere redenen voor zijn:
Door de lage hypotheekrente op dit moment kun je in veel gevallen je maandlasten flink omlaag brengen. Soms halveert de hypotheekrente die je nu betaalt (bijvoorbeeld van 4% naar 2%) en dat merk je natuurlijk in je maandelijkse hypotheeklasten.
Wellicht zijn lagere maandlasten niet de hoofdreden waarom je zou willen oversluiten. Een van de andere redenen kan zijn dat je voor een veel langere periode de rente tegen het huidige lage rentetarief vastzet. Hierdoor heb je de zekerheid dat je de komende jaren dezelfde hypotheeklasten betaalt en dat deze door rentestijgingen niet omhoog gaan.
Een andere reden kan zijn dat bij het oversluiten van je hypotheek(rente) je ook kiest voor een andere hypotheekconstructie en/of vorm. Dus bijvoorbeeld geen woekerpolis meer, maar een annuïteitenhypotheek waarbij je maandelijks een stukje aflost en zo dus je hypotheekschuld omlaag brengt. Voor veel mensen biedt het veel zekerheid: je stapt over op een hypotheekproduct dat specifiek bij jouw situatie past en daarbij ook toekomstbestendig is. Daarnaast kun je nog steeds flink besparen door polissen bijvoorbeeld af te kopen en af te lossen op de hypotheek als je deze besluit om te zetten.
Of het oversluiten van je hypotheek zinvol en gunstig is, hangt af van een aantal factoren. Allereerst is het doel waarom je de hypotheek wenst over te sluiten belangrijk om vast te stellen. Als het gaat om een stukje zekerheid voor de komende jaren, dan is een flinke maandlastenverlaging misschien niet zo belangrijk. In alle gevallen is het natuurlijk wel belangrijk om vast te stellen wat de boeterente is en of deze opweegt deze de voordelen die het oversluiten met zich meebrengt. Een financieel adviseur kan een terugverdienanalyse voor je op papier zetten en inzichtelijk maken welke opties je hebt en welke hiervan de meeste voordelen biedt in jouw specifieke situatie.
Je hypotheek oversluiten is zelden kosteloos, er komen vrijwel altijd kosten bij kijken. Echter verschillen deze kosten per situatie en zijn niet altijd álle kostenposten van toepassing.
Als je de hypotheek oversluit vóór de einddatum van het rentecontract, dan brengt de bank een boeterente in rekening. Dat zijn de kosten die de bank misloopt omdat jij de hypotheek voortijdig opzegt. Hoe hoog deze boeterente is hangt af van onder andere de resterende looptijd, de hoogte van de hypotheeksom en het verschil tussen de huidige en nieuwe rente. Weten wat de mogelijkheden zijn? Wij berekenen de boeterente voor je!
Als je de hypotheek oversluit naar een andere bank, dan wil deze graag weten wat de marktwaarde is van de woning die zij gaan financieren. Zo kunnen zij de maximale verstrekking en het bijbehorende rentetarief bepalen. De marktwaarde wordt vastgesteld in een taxatierapport opgemaakt door een taxateur. De kosten bedragen gemiddeld €500,-
De notaris regelt de inschrijving van je hypotheek en stelt de hypotheekakte op. Indien je de hypotheek oversluit naar een andere geldverstrekker, dient de oude hypotheek geroyeerd te worden en de nieuwe hypotheek ingeschreven worden, deze kosten bedragen gemiddeld €800,-
Er komen veel dingen kijken bij het oversluiten van de hypotheek, een financieel adviseur kan je hierin adviseren en de oversluiting uit handen nemen. De advies- en bemiddelingskosten variëren per tussenpersoon, maar zijn gemiddeld €3.000,-.
Het oversluiten van je hypotheek is helaas zelden kosteloos. Zoals hierboven omschreven zijn er in de meeste gevallen kosten aan verbonden, in hoeverre al deze kosten van toepassing zijn is afhankelijk van je situatie. Wat wel mogelijk is, is om je hypotheek boetevrij over te sluiten. Dit is bijvoorbeeld van toepassing wanneer de rentevast periode op een natuurlijke wijze ten einde loopt en je deze niet voortijdig hoeft te beëindigen, dan is er namelijk geen boeterente van toepassing.
Staar je echter niet blind op de kosten, een groot deel is namelijk fiscaal aftrekbaar waardoor het rendement of de terugverdientijd alleen maar gunstiger uitvalt. Daarnaast heb je vaak de optie om de oversluitkosten mee te financieren en hoef je deze niet geheel uit spaarmiddelen te betalen.
Mits je de kosten niet mee financiert, zijn vrijwel alle bovengenoemde kosten aftrekbaar. Dit betekent dat je deze mag opgeven bij je belastingaangifte van dat betreffende kalenderjaar waarin de oversluiting heeft plaatsgevonden, waarna je een gedeelte terug ontvangt van de belastingdienst. Hierbij een handig overzichtje van de exacte kosten die fiscaal aftrekbaar zijn.
Het traject om je hypotheek over te sluiten kan van enkele weken tot enkele maanden duren, afhankelijk van jouw situatie. Indien jouw rentevast periode binnen een kort termijn afloopt of je breekt het rentecontract open en betaalt de boeterente, kan het oversluiten in principe binnen enkele weken geregeld worden. Er van uitgaande dat je de financieel adviseur natuurlijk voorziet van alle (digitale) documenten die hij/zij nodig heeft. Mocht het zo zijn dat er sprake is van een polis afkoop, of een rentevast periode die pas over een tijdje ten einde loopt en je daarop wil wachten, dan duurt het traject uiteraard wat langer.
Om je hypotheek over te kunnen sluiten en je te kunnen voorzien van een passend advies, heeft de financieel adviseur wel wat gegevens van je nodig. Denk hierbij aan recente inkomensgegevens zoals bijvoorbeeld een salarisstrook en werkgeversverklaring. Daarnaast ontvangt de adviseur ook graag gegevens met betrekking tot je huidige hypotheek, eventueel lopende schulden en spaarmiddelen. Een actuele boeterente, indien deze van toepassing is, is ook relevant. Voordat het adviesgesprek wordt ingepland, vraagt de adviseur deze gegevens bij je op, deze zijn per klantsituatie weer verschillend.
Er zit geen leeftijdsgrens aan het oversluiten van je hypotheek. Je kunt dit op elke gewenste leeftijd doen, dus ook als je met pensioen bent. Er heerst een misvatting dat je na je pensioenleeftijd geen hypotheek meer kunt krijgen of oversluiten, maar dat is niet het geval. Een hypotheekverstrekker kijkt naar de betaalbaarheid en de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde. Dus met andere woorden:
Je inkomen moet voldoende zijn om de nieuwe hypotheek te kunnen dragen. Of dit uit (vast) loondienstverband is of pensioen of AOW-uitkering, maakt niet uit.
De totale hypotheek mag niet hoger zijn dan de marktwaarde van de woning. Indien dit wel het geval is, dien je dus het overschot zelf te financieren.
In de praktijk zien we juist dat huizenbezitters op latere leeftijd deze twee punten makkelijk kunnen afstrepen. Zij hebben vaak een stabiel pensioeninkomen en gedurende de looptijd van de hypotheek zijn er aflossingen gedaan of is de woningwaarde gestegen. Hierdoor is oversluiten in veel gevallen een rendabele optie.
Ben je ZZP-er? Ga je scheiden? Ga je verhuizen? Gaat je inkomen achteruit? In veel specieke situaties gelden extra regels of zijn er extra mogelijkheden op het gebied van je hypotheek oversluiten. Deze zijn echter erg situatie-afhankelijk, dus we nodigen je graag uit voor een gratis en vrijblijvend gesprek om de mogelijkheden te bekijken.
Vul het onderstaande formulier in. Het kost je slechts 3 minuten van je tijd.
